ĐỐI THOẠI CHÍNH SÁCH

Góp ý những quy định về giá đất trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)

Ngày đăng: 24 | 02 | 2023

Các quy định về giá đất trong Luật Đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của xã hội bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy các vấn đề pháp lý điều chỉnh về giá đất và định giá đất cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

* Những bất cập và nguyên nhân của việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường

Trong thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp sát với giá trên thị trường, có thể được nói đến là: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; Thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt); Nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (Phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., Phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...); Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.

Bên cạnh đó còn có nguyên nhân về quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất…

Những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Giá đất và định giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường đất đai, không phải là một cơ chế tốt cho phát triển thị trường này, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu.

* Những góp ý các quy định trong dự thảo sửa đổi Luật đất đai

Định giá đất sát với giá thị trường luôn là yêu cầu trong Luật Đất đai. Định giá đất là vấn đề không hề đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ảnh sát giá thị trường. Đây là câu hỏi được đặt ra của các nhà quản lý khi xây dựng pháp Luật.

Từ kinh nghiệm của các nước, cũng như từ thực tiễn hoạt động định giá đất của nước ta cho thấy, để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần phải có: Cơ sở pháp lý (Luật, văn bản dưới Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định) minh bạch, rõ ràng tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giả cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; Đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; Cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; Có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; Có chế tài xử phạt nghiêm minh.

Với quan điểm cá nhân, xin góp ý một số nội dung trong các điều dự thảo đã quy định liên quan đến định giá đất.

Theo đó, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Theo kinh nghiệm của các nước, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước. Có vai trò quan trọng trong việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.

Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định.

Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt nam” bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Về bảng giá đất, nên quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.

Về Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá cần đảm bảo sự độc lập, theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất.

 Định giá đất là một nghề; tổ chức định giá đất có chức năng tư vấn định giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập. Tuy nhiên, hiện nay tuy đã có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất, những quy định còn chung chung.

Kết quả định giá của các chủ thể này có ý nghĩa vô cùng quan trọng, từ đây Nhà nước sẽ thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do đó, quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất cũng là vấn đề cần được quan tâm, pháp luật cần bổ sung các quy định về vấn đề này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Tuy trên thực tế Việt Nam đã có một khung pháp lý cho hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đất. Tuy nhiên, các quy định pháp luật còn chồng chéo. Cụ thể, có doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định cụ thể của Bộ Xây dựng, trong khi đó một số khác lại hoạt động theo các quy định cụ thể của Bộ Tài chính. Cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá đất và cụ thể hoá những quy định này, quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá.

PGS. TS Ngô Trí Long

(Đại học Thành Đông)

NỘI DUNG KHÁC

Hydro xanh - Nguồn năng lượng sạch cho tương lai

3-3-2023

Trong những năm gần đây, hydro đã thu hút sự chú ý trên toàn cầu như một nguồn năng lượng sạch tiềm năng vì nó cháy mà không tạo ra khí thải gây hại cho khí hậu. Tuy nhiên, các phương pháp sản xuất hydro truyền thống có lượng khí thải carbon đáng kể, trong khi những phương pháp sạch hơn rất tốn kém cũng như phức tạp về mặt kỹ thuật.

Quyền bề mặt - một nội dung cần hoàn thiện trong pháp luật đất đai

15-3-2023

Sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa cao dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích ngày càng gia tăng trong khi quỹ đất là cố định, đòi hỏi việc khai thác đất đai không chỉ dừng lại ở trên mặt đất mà cần mở rộng ra các khoảng không gian phía trên mặt đất cũng như dưới lòng đất. Ra đời từ thời kì La Mã, chế định quyền bề mặt được duy trì, hoàn thiện theo thời gian, được kế thừa và ghi nhận vào pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới bởi ý nghĩa quan trọng của nó trong việc điều chỉnh quan hệ của chủ thể có quyền đối với bề mặt đất, mặt nước đối với tài sản thuộc sở hữu của người khác. Cùng với sự tiến bộ trong lịch sử lập pháp, Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 đã lần đầu tiên ghi nhận và bảo vệ quyền bề mặt với tư cách là một quyền khác đối với tài sản.

Sửa đổi, bổ sung Luật Khoáng sản 2010: Rà soát nội dung về chiến lược, quy hoạch khoáng sản

20-3-2023

​​​​​​​Thực hiện chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về xây dựng dự án Luật Địa chất và Khoáng sản, Cục Khoáng sản Việt Nam vừa rà soát và tổng hợp các nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Khoáng sản năm 2010. Trong đó, có nhiều nội dung liên quan đến chiến lược, quy hoạch khoáng sản.

Vấn đề liên kết sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường trong xây dựng các quy hoạch vùng

6-4-2023

Để có thể phát huy và thực thi các chiến lược, chính sách một cách hiệu quả, cần phải có những quy hoạch, kế hoạch cụ thể. Luật Quy hoạch 2017 được ban hành nhằm đảm bảo tính liên tục, kế thừa, ổn định, thứ bậc trong hệ thống quy hoạch, hài hòa lợi ích của quốc gia, các vùng, các địa phương và lợi ích của người dân; đảm bảo tính khoa học, khả thi, tiết kiệm và sử dụng hiệu quả nguồn lực của đất nước, tính khách quan, công khai, minh bạch, tính bảo tồn.

Đề xuất mô hình kiểm soát rác thải nhựa ra biển tại các xã ven biển tỉnh Thái Bình

19-4-2023

Thái Bình là một tỉnh đồng bằng ven biển, thuộc hạ lưu của đồng bằng châu thổ sông Hồng, có mạng lưới sông ngòi dày đặc. Mạng lưới sông ngòi này đều ở cuối nguồn không chỉ tiếp nhận toàn bộ chất thải từ đồng ruộng, dân cư, đô thị của tỉnh mà còn tiếp nhận chất thải của các tỉnh từ thượng nguồn sông Hồng và sông Thái Bình gây ô nhiễm vùng ven biển cửa sông. Bên cạnh đó, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh chóng của địa phương đã dẫn tới sự gia tăng đáng kể chất thải nhựa, gây áp lực không nhỏ lên môi trường, ảnh hưởng đến sức khỏe con người và hệ sinh thái. Theo IUCN (2020), Thái Bình nằm trong khu vực được ước tính có lượng rác thải rò rỉ mỗi năm từ 1,9-9 tấn/km2/năm, trong đó lượng rác thải nhựa rò rỉ mỗi năm của tỉnh là 8%. Trong khi đó, công tác quản lý chất thải lại chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn hiện nay. Vì vậy, việc xây dựng mô hình kiểm soát rác thải nhựa ra biển tại các xã ven biển của tỉnh Thái Bình là rất cần thiết, nhằm giảm thiểu ô nhiễm rác thải nhựa đại dương, bảo vệ sức khỏe con người và hệ sinh thái.

Thử nghiệm áp dụng một số chỉ số sinh học để đánh giá suy thoái hệ sinh thái đất ngập nước tại Vườn Quốc gia Xuân Thủy, tỉnh Nam Định

25-4-2023

Vườn Quốc gia (VQG) Xuân Thủy là một vùng đất ngập nước tiêu biểu cho vùng cửa sông ven biển Châu thổ sông Hồng, cung cấp nhiều giá trị đa dạng sinh học và hỗ trợ sinh kế cho người dân địa phương thông qua khai thác và nuôi trồng thủy hải sản, phát triển du lịch, duy trì cảnh quan thiên nhiên. Kết quả nghiên cứu cho thấy tại VQG Xuân Thủy, đã xác định được một số nhóm chỉ thị cho việc đánh giá suy thoái hệ sinh thái đất ngập nước theo 04 nhóm chỉ số: chỉ số đa dạng sinh học ShannonWeiner và chỉ số phong phú loài Margalef; Chỉ số tổ hợp sinh học cá (IBI) và hệ thống thang điểm BMWPVIET đối với nhóm động vật KXS cỡ lớn và nhóm côn trùng nước. Chỉ số phong phú Margalef (d) vào mùa mưa cao, mức ô nhiễm của môi trường nước thuộc loại không nhiễm bẩn, chỉ số đa dạng sinh học Shannon-Weiner (H’) tại một số điểm tại cồn Lu có chất lượng môi trường từ nhiễm bẩn đến nhiễm bẩn nhẹ, thể hiện có sự suy thoái của hệ sinh thái đất ngập nước. Theo hệ thống thang điểm BMWPVIET thì chỉ số ASPT = 5,07 thể hiện nước ô nhiễm vừa và sự có sự suy thoái nhẹ của hệ sinh thái đất ngập nước. Theo chỉ số tổ hợp sinh học cá (IBI) với hệ thống thang điểm tính 12 chỉ số của Karr. (1981) cho thấy cấu trúc dinh dưỡng có dấu hiệu bị ức chế, thể hiện có sự suy thoái nhẹ của hệ sinh thái nước tại VQG Xuân Thủy. Đặc biệt là chỉ số tổ hợp sinh học cá đã cho thấy sự giàu có thành phần loài dưới mức mong đợi, đặc biệt là mất đi những loài nhạy cảm nhất với môi trường thay đổi.

Một số đề xuất xây dựng, hoàn thiện cơ chế huy động nguồn lực tài chính cho xây dựng, thực hiện phương án bảo vệ môi trường làng nghề

28-4-2023

Theo Hiệp hội làng nghề Việt Nam, hiện các làng nghề phát triển đang theo hình thức tự phát. Đây được coi là nguyên nhân chính khiến tình trạng ô nhiễm môi trường làng nghề đang ở mức báo động, ảnh hưởng đến môi trường và đời sống người dân. Khoản 1 Điều 56 Luật BVMT năm 2020 quy định, làng nghề phải có phương án BVMT và UBND cấp xã có trách nhiệm lập, triển khai thực hiện phương án BVMT cho làng nghề trên địa bàn. Việc hoàn thiện cơ chế huy động các nguồn lực tài chính để xây dựng, thực hiện phương án BVMT làng nghề nhằm khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường tại các làng nghề là vấn đề cấp thiết hiện nay.

Doanh nghiệp tiếp cận mô hình kinh tế tuần hoàn để giảm thiểu chất thải

4-5-2023

   Tiếp cận mô hình kinh tế tuần hoàn (KTTH) dựa vào lợi ích kinh tế để giải quyết ba vấn đề chính đối với chất thải, đó là: (i) Giảm khai thác tài nguyên thiên nhiên đầu vào; (ii) kéo dài vòng đời sản phẩm; (iii) giảm thiểu tối đa chất thải ra môi trường. Như vậy, đối với chất thải nếu hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhất là những ngành sản xuất sử dụng nguyên liệu thô từ tài nguyên thiên nhiên đầu vào và thải trực tiếp ra môi trường theo mô hình kinh tế tuyến tính (KTTT) (line economy-LE) trước đây chuyển sang mô hình KTTH (circular economy-CE) sẽ đạt hiệu quả cao không chỉ về kinh tế mà còn BVMT thông qua giảm khai thác tài nguyên đầu vào và hạn chế tối đa chất thải ra môi trường. Tuy nhiên, để chuyển đổi từ mô hình KTTT sang mô hình KTTH, bên cạnh những thuận lợi, doanh nghiệp (DN) sẽ gặp những khó khăn nhất định.

Các vấn đề môi trường của Việt Nam trong bộ chỉ số đổi mới sáng tạo toàn cầu năm 2022

8-5-2023

Trong kết quả công bố Chỉ số Đổi mới Sáng tạo Toàn cầu (Global Innovation Index, gọi tắt là GII) năm 2022, Việt Nam xếp hạng 48/132 quốc gia và được ghi nhận trong nhóm các quốc gia đạt được những tiến bộ lớn nhất trong thập kỷ. Tuy nhiên, kết quả xếp hạng các vấn đề về môi trường trong GII lại xếp trong nhóm các quốc gia đạt kết quả thấp so với trình độ phát triển của đất nước. Bài viết này phân tích phương pháp tính toán và kết quả đánh giá của GII cho Việt Nam về các vấn đề môi trường. Từ đó nhằm đưa ra một số đề xuất để cải thiện chỉ số trong thời gian tới.

Khung pháp lý thị trường tín dụng xanh, trái phiếu xanh trong pháp luật bảo vệ môi trường ở Việt Nam

10-5-2023

 Phát triển thị trường tín dụng xanh (TDX), trái phiếu xanh (TPX) đang là xu hướng nổi lên mạnh mẽ ở phạm vi toàn cầu, với sự tham gia ngày càng nhiều các quốc gia phát triển cũng như tổ chức tài chính quốc tế lớn như Ngân hàng Thế giới (WB), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)... [1] Hai kênh huy động vốn này đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu vốn cho thực hiện mục tiêu phát triển bền vững, đặc biệt là các mục tiêu về môi trường, khí hậu.

Áp dụng các công cụ hỗ trợ phân tích đánh đổi trong xây dựng quy hoạch bảo vệ môi trường

11-5-2023

 Trong bối cảnh hiện nay, khi những tác động của biến đổi khí hậu (BĐKH), ô nhiễm môi trường tác động tiêu cực đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH), bài toán đặt ra đối với mỗi một quốc gia là cần có những quyết định phù hợp, bảo đảm yêu cầu về phát triển bền vững. Đối mặt với những thách thức đó, trong quá trình lập quy hoạch, việc tìm kiếm một giải pháp tối ưu tuyệt đối là không thực tế, đặc biệt là khi các tiêu chí về ưu tiên kinh tế hay môi trường có sự mâu thuẫn với nhau.

Kinh nghiệm quốc tế về thống kê giá trị của tài nguyên đất vào hệ thống tài khoản quốc gia và khuyến nghị chính sách cho Việt Nam

12-5-2023

Bài viết trình bày kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới xây dựng khung hạch toán tích hợp kinh tế - môi trường (EEA) cho những loại tài nguyên chính, trong đó có đất đai nhằm thống kê đầy đủ các giá trị của đất về mặt không gian, chất lượng và giá trị về mặt tiền tệ. Từ đó, bài báo cũng đưa ra một số khuyến nghị chính sách cho Việt Nam về thống kê giá trị của tài nguyên đất vào hệ thống tài khoản quốc gia (SNA).