ĐỐI THOẠI CHÍNH SÁCH

Đề xuất một số nội dung về quyền bề mặt trong sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013

Ngày đăng: 28 | 07 | 2023

Là một vật quyền phái sinh sau quyền sử dụng đất, luôn đi cùng với quyền sử dụng đất, quyền bề mặt không chỉ được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự mà còn cần phải được thể hiện trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Để đảm bảo cho quyền bề mặt được thi hành trên thực tế, phát huy cao nhất giá trị của nó thì việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 cần chú ý hoàn thiện một số nội dung liên quan đến quyền bề mặt.

Định hướng chính sách để thực hiện quyền bề mặt trong pháp luật đất đai

Thứ nhất, pháp luật Đất đai cần phải có cơ chế ghi nhận và bảo vệ quyền của chủ thể có quyền bề mặt. Quy định về quyền bề mặt không chỉ là vấn đề thay đổi câu chữ hay cách gọi mà quy định này cần phải tuân thủ lý thuyết về vật quyền cũng như đảm bảo sự thống nhất trong quy định của pháp luật đất đai với Bộ luật Dân sự. Quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015 mặc dù còn một số hạn chế nhưng cũng là một bước tiến trong hoạt động lập pháp ở Việt Nam. Những quy định về quyền bề mặt trong pháp luật đất đai vì vậy cũng phải đảm bảo nguyên tắc của vật quyền, đảm bảo mối quan hệ biện chứng giữa quyền bề mặt với quyền sử dụng đất nhằm cụ thể hoá quy định của Bộ luật Dân sự tạo điều kiện thuận lợi trong giao lưu dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó có đất đai.

Thứ hai, pháp luật đất đai cần thiết phải quy định chủ thể có quyền bề mặt phải đăng ký quyền bề mặt và quy định quy trình, thủ tục, ban hành các mẫu hồ sơ, phí, lệ phí... cơ chế đăng ký đối với quyền bề mặt. Như trên đã phân tích, quyền bề mặt là vật quyền phái sinh, là một loại tài sản vô hình. Chính vì vậy, chỉ thông qua việc đăng ký mới có thể phân định được mối quan hệ giữa quyền bề mặt với quyền sử dụng đất cũng như xác định được chính xác tư cách chủ thể của người có quyền bề mặt. Quy định này cũng tạo tiền đề và cơ sở pháp lý cho việc xác lập giao dịch, xác định thời điểm chuyển giao quyền và bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Trên cơ sở đăng ký, pháp luật đất đai cần ghi nhận việc giao dịch đối với quyền bề mặt phải có đăng ký, người được chuyển giao quyền bề mặt được xác lập quyền từ thời điểm đăng ký. Hiện nay, quyền bề mặt luôn song hành và không tách rời với đất đai, chính vì vậy, để đảm bảo việc kiểm soát, quản lý tốt và tạo cơ chế thuận lợi khi thực hiện việc đăng ký, pháp luật đất đai nên ghi nhận các cơ quan quản lý và đăng ký đối với quyền bề mặt vẫn là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.

Thứ ba, về căn cứ xác lập quyền bề mặt: Bộ luật Dân sự đã quy định quyền bề mặt được xác lập theo thoả thuận, theo di chúc hoặc theo quy định của luật. Vì vậy, nhà làm luật cần rà soát những quy định pháp luật hiện nay mang bản chất của quyền bề mặt để có quy định cho thống nhất với Bộ luật Dân sự như ghi nhận người thuê đất dài hạn và trả tiền một lần thì có quyền bề mặt đối với phần diện tích đất được thuê. Quy định này sẽ ghi nhận cho chủ thể có một vật quyền với đúng bản chất của nó, tạo điều kiện cho người có quyền bề mặt yên tâm thực hiện quyền của mình mà không phụ thuộc vào ý chí của bên cho thuê và có thể được pháp luật bảo vệ theo quy định của pháp luật về vật quyền chứ không chỉ còn được bảo vệ như một người có trái quyền theo pháp luật về hợp đồng.

 Thứ tư, pháp luật đất đai cần quy định cụ thể hơn về quyền của chủ thể có quyền bề mặt. Là một vật quyền, chủ thể có quyền bề mặt về lý thuyết phải có toàn quyền đối với bề mặt đất, mặt nước, khoảng không trên mặt đất, mặt nước, trong lòng đất là đối tượng của quyền bề mặt. Chính vì vậy Luật Đất đai nên ghi nhận theo hướng cho phép chủ thể của quyền bề mặt có quyền chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho mượn, thế chấp, góp vốn bằng quyền bề mặt. Quy định này cũng hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc tự định đoạt trong dân sự và phù hợp với nguyên tắc chung về thực hiện vật quyền được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự.

Thứ năm, pháp luật đất đai cần quy định về điều kiện và hình thức để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền bề mặt. Để tạo điều kiện cho chủ thể có quyền bề mặt thực hiện quyền năng của mình, pháp luật đất đai cần ghi nhận các điều kiện thực hiện giao dịch chuyển giao quyền bề mặt, lập di chúc để lại thừa kế quyền bề mặt như quy định về điều kiện chủ thể, điều kiện về quyền bề mặt được chuyển giao, quy định về hình thức giao dịch... Về điều kiện quyền bề mặt được chuyển giao Luật Đất đai có thể quy định tương tự với quyền sử dụng đất như có đăng ký, không có tranh chấp, không bị kê biên...

Thứ sáu, pháp luật về đất đai cần ghi nhận cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người có quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với chủ thể có quyền bề mặt cũng như những chủ thể có vật quyền khác (ví dụ quyền địa dịch, quyền hưởng dụng). Quyền bề mặt là vật quyền phái sinh được thực hiện trên tài sản của người khác, chính vì vậy pháp luật cần phân định rạch ròi phạm vi quyền và chủ thể của từng người để tránh sự chồng chéo và xung đột. Bên cạnh đó, trên một mảnh đất có thể có nhiều người khác cũng có quyền khai thác sử dụng do bề mặt đất có thể được chia lớp, cắt lát thành nhiều phần khác nhau. Chính vì vậy, việc quy định quyền và chủ thể của người có quyền bề mặt trong mối quan hệ với chủ thể khác và với người có quyền sử dụng đất là rất quan trọng, đảm bảo cho các bên thực hiện quyền của mình một cách phù hợp, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Thứ bảy, về căn cứ chấm dứt quyền bề mặt: Theo quy định của Bộ luật dân sự, sau khi xác lập quyền bề mặt thì việc chủ sở hữu đất tác động đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt là rất hạn chế. Theo pháp luật một số nước, chủ sở hữu đất có thể lấy lại đất từ người có quyền bề mặt khi có căn cứ về việc người có quyền bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử dụng đất nhất định hoặc khi người có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong Bộ luật dân sự năm 2015 không có quy định nào đảm bảo cho chủ sở hữu tác động đến người có quyền bề mặt nếu như người này không trả tiền cho họ trong thời gian nhất định hoặc người có quyền bề mặt có hành vi hủy hoại đất. Chính vì vậy, pháp luật đất đai có thể bổ sung thêm căn cứ cho phép chủ sở hữu đất đai hoặc người có quyền sử dụng đất có thể lấy lại quyền bề mặt khi có căn cứ hợp lý.

Thứ tám, pháp luật đất đai cần phải có quy định hoặc hướng dẫn về việc xây dựng, thực hiện cơ sở dữ liệu có liên quan đến quyền bề mặt như quy hoạch bề mặt, khung giá, giá từng vị trí khoảng không gian trên bề mặt đất, trong lòng đất để làm cơ sở thu thuế, phí, đền bù khi quyền bề mặt bị thu hồi hoặc được đưa vào giao dịch. Chỉ khi có một cơ chế đầy đủ và đồng bộ cùng với một hệ thống thông tin minh bạch cung cấp cho các chủ thể tham gia giao dịch và các chủ thể khác có liên quan như Ngân hàng, Công chứng... thì quyền bề mặt mới thực sự được đưa vào cuộc sống để phát huy giá trị và vai trò của nó.

Bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật về xây dựng cơ sở dữ liệu thì việc cải cách thủ tục hành chính, tăng tính minh bạch, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong quan lý đất đai nói chung và quyền bề mặt nói riêng cũng cần phải được cải thiện để tạo môi trường minh bạch, công khai, thuận tiện, hiệu quả để đảm bảo cho việc thực thi pháp luật về đất đai nói chung và quyền bề mặt nói riêng được nhanh chóng, tiết kiệm và hiệu quả.

Kết luận

Việc hoàn thiện quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai về quyền bề mặt là rất cấp thiết và có ý nghĩa rất lớn. Sửa đổi Bộ luật Dân sự cần một sự chuẩn bị lâu dài và kỹ lưỡng. Chính vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai là cơ hội để các quy định của Bộ luật Dân sự về quyền bề mặt đi vào cuộc sống. Việc sửa đổi Luật Đất đai với các nội dung được đề xuất ở trên có thể đặt trong một chế định riêng về quyền bề mặt hoặc có thể bổ sung vào từng Điều luật tương ứng với nội dung bổ sung thêm. Sau khi Luật Đất đai được sửa đổi thì cũng cần có các văn bản hướng dẫn thi hành chế định quyền bề mặt theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai để làm cơ sở cho việc thực hiện quyền này trên thực tế.

ThS. Phạm Thị Minh Thủy

Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

TS. Nguyễn Minh Oanh

 Trường Đại học Luật Hà Nội

 

Tài liệu tham khảo

1. Lê Đăng Khoa, Quyền bề mặt theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và dự báo một số bất cập, tạp chí toà án nhân dân điện tử https://tapchitoaan.vn/bai-viet/cong-dan-va-phap-luat-2/vi-vay-viec-tiep-can-o-cac-goc-do-khac-nhau-ca-ve-mat-ly-luan-quy-dinh-cua-phap-luat-cac-quy-dinh-quoc-te-co-lien-quan-nhu-cong-uoc-newyork-luat-mau-uncitral-binh-luan-an-la-rat-can-thiet.

2. Lê Đăng Khoa, Hệ thống các vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, 2018.

3. Lê Thị Ngọc Mai (2014), Quyền bề mặt - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn Thạc sỹ.

 

NỘI DUNG KHÁC

Công cụ thuế, phí trong thúc đẩy nền kinh tế tuần hoàn ở Trung Quốc

31-7-2023

Quá trình thúc đẩy tăng trưởng kinh tế theo chiều rộng, lấy sản xuất công nghiệp, dựa vào đầu tư và tiêu thụ nhiều tài nguyên thiên nhiên làm hướng đi cho nền kinh tế khiến cho Trung Quốc phải đối mặt với những thách thức về ô nhiễm môi trường và kéo theo nhiều hệ lụy đối với tự nhiên (hiện tượng sa mạc hóa, cạn kiệt nguồn nước, suy thoái và mất đa dạng sinh học). Trước những áp lực đó, kinh tế tuần hoàn (KTTH) nổi lên như một công cụ hữu hiệu, đem lại những hiệu quả tích cực đối với tiến trình phát triển bền vững của quốc gia này. Chính phủ Trung Quốc đã xây dựng và ban hành những chính sách quan trọng nhằm thúc đẩy, khuyến khích tổ chức, cá nhân triển khai, áp dụng KTTH, một trong số đó là các chính sách áp dụng công cụ thuế, phí. Dựa trên kết quả rà soát, nghiên cứu quá trình thực hiện KTTH ở Trung Quốc cũng như phân tích các công cụ thuế, phí mà quốc gia này áp dụng, đối chiếu với thực tiễn ở Việt Nam, nghiên cứu đưa ra một số kiến nghị với công cụ thuế, phí để phù hợp với quá trình hiện thực hóa KTTH ở Việt Nam.

Cơ sở lý luận về huy động nguồn lực của khu vực tư nhân trong hoạt động giảm phát thải khí nhà kính

2-8-2023

Hiện nay, Biến đổi khí hậu (BĐKH) được coi là một trong những  mối đe dọa nghiêm trọng nhất đối với nhân loại, tác động tới mọi mặt kinh  tế, xã hội và môi trường. Trong đó, Ủy ban Liên chính phủ về BĐKH (IPCC) đã xác định nguyên nhân chủ yếu của BĐKH toàn  cầu là do phát thải khí nhà kính (KNK) của con người. Đặc biệt, xu hướng gia tăng khí thải có khả năng sẽ dẫn đến BĐKH ở mức nguy hiểm.

Các yếu tố ảnh hưởng đối với sự phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường  làng nghề Việt Nam

4-8-2023

Để cải thiện ô nhiễm môi trường ở các làng nghề một cách căn cơ, đòi hỏi sự nỗ lực vào cuộc đồng bộ của các cấp, các ngành, nhất là chính quyền cơ sở và bản thân người dân các làng nghề. Theo đó, công tác bảo vệ môi trường tại các làng nghề phải được quan tâm chú trọng và đầu tư đúng mức, đặc biệt là đối với những làng nghề ô nhiễm và ô nhiễm môi trường nghiêm trọng. Việc đánh giá thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đối với sự phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường làng nghề hiện nay là một bước quan trọng nhằm góp phần đề xuất và thực thi giải pháp phù hợp, hiệu quả trong công cuộc bảo vệ môi trường ở các làng nghề Việt Nam.

Xu hướng của các hệ sinh thái Việt Nam

10-8-2023

Diện tích và độ che phủ rừng của Việt Nam có xu hướng tăng chủ yếu là rừng trồng mới; hệ sinh thái (HST) sông, suối, hồ, hồ chứa và vùng cửa sông bị suy thoái và suy giảm mức đa dạng sinh học (ĐDSH); đầm lầy than bùn bị suy giảm về diện tích và độ dày tầng than bùn; thảm cỏ biển bị suy giảm về diện tích; rạn san hô ở biển Việt Nam đang suy giảm về diện tích và độ phủ san hô sống; số lượng loài bị đe dọa tăng lên; số lượng cá thể các loài nguy cấp bị suy giảm hoặc đã lâu không thấy xuất hiện.

Nghiên cứu kinh nghiệm của Trung Quốc về đối tác công tư trong ngành nước và một số khuyến nghị cho Việt Nam

11-8-2023

Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Public Private Partnership - sau đây gọi tắt là PPP) không chỉ có lịch sử phát triển lâu dài ở các quốc gia phát triển mà còn được triển khai ở các nền kinh tế mới nổi. Phương thức này đã chứng tỏ được tính hiệu quả trong việc chia sẻ rủi ro, gánh nặng tài chính với khu vực công; tiết kiệm thời gian, chi phí; tận dụng kỹ năng chuyên môn và chuyển giao công nghệ trong quá trình thiết kế, mua sắm, thi công, vận hành công trình; đổi mới việc cung cấp dịch vụ công cộng và góp phần cải thiện mạnh mẽ hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội. Nhiều quốc gia ở châu Á đã áp dụng tương đối thành công mô hình này trong đầu tư các dịch vụ trong ngành nước, trong đó điển hình là Trung Quốc. Đây là quốc gia có nhiều nét tương đồng với Việt Nam khi bắt đầu triển khai áp dụng mô hình PPP. Việc nghiên cứu kinh nghiệm của Trung Quốc khi áp dụng PPP có thể cung cấp một số bài học cho Việt Nam trong việc giải quyết các thách thức về vốn ngày càng gia tăng trong đầu tư phát triển hạ tầng trong ngành nước.

Quyền tiếp cận thông tin trong lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

14-8-2023

Ở Việt Nam hiện nay, quyền tiếp cận thông tin được ghi nhận tại Điều 25, Hiến pháp năm 2013; Luật Tiếp cận thông tin năm 2016. Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện quyền này chưa được bảo đảm ở một số lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực đất đai. Quyền tiếp cận thông tin trong lĩnh vực đất đai là quyền mà người sử dụng đất cần được tiếp cận nhằm bảo đảm các nhu cầu hợp pháp của mình và để thực hiện các quyền cơ bản khác của người sử dụng đất mà pháp luật ghi nhận [4]. Việc thiếu minh bạch về thông tin đất đai khiến cơ hội tham nhũng gia tăng, làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực khiến công dân, các doanh nghiệp phải tăng chi phí nỗ lực tìm kiếm thông tin. Vì vậy, việc tìm hiểu các quy định của pháp luật về quyền tiếp cận thông tin đất đai cũng như trong quá trình triển khai thực hiện nhằm đưa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách, đảm bảo thực hiện tốt quyền tiếp cận thông tin đất đai nói chung và tiếp cận thông tin trong lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói riêng.

Từ kinh nghiệm quốc tế, đề xuất các ngành, lĩnh vực ưu tiên thực hiện kinh tế tuần hoàn tại Việt Nam

15-8-2023

  Kinh tế tuần hoàn (KTTH) đang được xem là xu thế tất yếu của thời đại, được đồng thuận toàn cầu và được các nước trên thế giới coi là cuộc cách mạng công nghiệp xanh của thế kỷ 21, là cơ hội để cộng đồng toàn cầu chung tay thực hiện cam kết quốc tế trong lĩnh vực bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, nhằm mục tiêu phát triển bền vững vì sức khỏe của người dân, môi trường thiên nhiên và Trái đất. Xác định ngành, lĩnh vực ưu tiên trong thực hiện KTTH đóng vai trò vô cùng quan trọng lộ trình thực hiện, áp dụng KTTH tại nhiều quốc gia trên thế giới. Thông qua tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về các chính sách thúc đẩy và các lĩnh vực ưu tiên thực hiện KTTH, nghiên cứu sẽ đề xuất các ngành, lĩnh vực trọng tâm cần thiết triển khai áp dụng KTTH tại Việt Nam trong thời gian tới.

Gắn kết phát triển kinh tế tuần hoàn và kinh tế số ở Việt Nam

16-8-2023

Bài viết góp bàn về mối quan hệ gắn kết phát triển kinh tế tuần hoàn và kinh tế số ở nước ta trên 3 phương diện: Gắn kết phát triển kinh tế tuần hoàn và kinh tế số như là cách thức tất yếu để phát triển bền vững và xanh; Các vấn đề đặt ra trong gắn kết phát triển kinh tế tuần hoàn và kinh tế số ở nước ta; Những gợi ý chính sách về gắn kết phát triển kinh tế tuần hoàn và kinh tế số ở nước ta.

Khung chính sách và tổ chức quản lý đa dạng sinh học và hệ sinh thái - các tác động, khoảng trống và một số đề xuất nhằm tăng chất lượng hệ sinh thái

18-8-2023

Hệ thống pháp luật về đa dạng sinh học (ĐDSH) vẫn tồn tại những bất cập và chồng chéo nhất định. Các luật hiện hành như Luật ĐDSH, Luật Lâm nghiệp và Luật Thủy sản chưa thống nhất về một số quy định hoặc còn thiếu một số quy định hoặc chưa hoàn thiện. Vì vậy, cần bổ sung, sửa đổi một số nội dung liên quan tới bảo tồn ĐDSH để hoàn thiện khung chính sách pháp luật, phù hợp với tình hình hiện nay.

Những động lực và áp lực làm thay đổi các dịch vụ hệ sinh thái và tác động của chúng đối với kinh tế và xã hội

21-8-2023

Những động lực làm thay đổi trạng thái và xu hướng của các dịch vụ hệ sinh thái bao gồm các yếu tố sau: (i) những thay đổi về dân số học làm tăng nhu cầu sử dụng các nguồn tài nguyên; (ii) phát triển kinh tế; (iii) sự chồng chéo về chức năng và quản lý về ĐDSH giữa các cơ quan có liên quan; (iv) chính sách và quản trị về bảo tồn ĐDSH; (v) truyền thông, nhận thức và giáo dục; (vi) phát triển khoa học và công nghệ; và (vii) nguồn lực hạn chế cho bảo tồn/đầu tư ĐDSH. Những động lực này là yếu tố cơ bản tạo thành những áp lực tác động tới khả năng cung cấp các loại sản phẩm mang tính hàng hóa và dịch vụ khác của hệ sinh thái.

Các điều kiện cần thiết cho việc huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham  gia vào hoạt động giảm phát thải khí nhà kính

22-8-2023

Ngay từ những năm 1990, nhà nghiên cứu Panayotou đã chỉ ra vai trò của tư nhân đối với một cách tiếp cận phát triển mới, nhưng đã rất được quan tâm bấy giờ, đó là phát triển bền vững. Panayotou phân tích các nhược điểm khách quan của khối các doanh nghiệp công trong tình hình mới, ngay  cả trong những lĩnh vực vốn được coi là nên có sự tham gia của nhà nước, và so sánh với sự vận động linh hoạt cùng tiềm năng lớn của các doanh nghiệp tư nhân. Sau đó, De Vries, Sally, và Inocencio đã phân tích sâu hơn về những cơ hội đối tác các nhà đầu tư tư nhân trong lĩnh vực môi trường, cũng như khả năng huy động nguồn lực tư nhân bằng chính sách của các nhà quản lý. Theo thời gian, các vấn đề về phát triển bền vững và môi trường ngày càng cho thấy mối liên hệ mật thiết.

Mối quan hệ giữa độ mở cửa thương mại và phát thải khí CO2 ở Việt Nam

23-8-2023

Thương mại ảnh hưởng xấu hay tốt đến môi trường là vấn đề mà các nhà kinh tế môi trường vẫn tiếp tục đi tìm câu trả lời nhất là trong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu đang trở thành xu thế tất yếu. Các nghiên cứu thực nghiệm trước đó về vấn đề này còn gây nhiều tranh cãi và không hoàn toàn nhất quán với nhau. Mục đích của bài viết này nhằm nghiên cứu mối quan hệ giữa mở cửa thương mại và ô nhiễm môi trường.