Bên cạnh đó, Luật cũng cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm thực hiện tái định cư…. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, quy định cụ thể và mở rộng về thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi…để đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Ngoài ra, quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp; các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất…. để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn. Luật cũng đã quan tâm để chủ sở hữu tài sản mà không đồng thời là chủ sử dụng đất, người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất được biết khi Nhà nước thu hồi đất.
Để hướng dẫn cụ thể những quy định này, ngày 15/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo đó, Nghị định số 88 quy định việc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 98, khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai như sau: Giá đất tính tiền sử dụng đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp bồi thường bằng cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho tổ chức kinh tế có đất ở thu hồi là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Nghị định cũng quy định, người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch giá trị giữa tiền bồi thường, hỗ trợ về đất với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được giao đất, thuê đất khác hoặc tiền mua nhà ở thì xử lý như sau: Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được giao đất, thuê đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc tiền mua nhà ở thì người có đất thu hồi được nhận phần chênh lệch; Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được giao đất, thuê đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc tiền mua nhà ở thì người có đất thu hồi phải nộp phần chênh lệch.
UBND cấp tỉnh căn cứ quỹ đất, quỹ nhà và tình hình thực tế tại địa phương quy định tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở để bồi thường cho người có đất thu hồi.
Về tái định cư, khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai quy định, người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu.
Nghị định này cũng hướng dẫn, trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện được hỗ trợ tái định cư theo quy định trên mà có nhu cầu tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất bằng tiền còn được nhận tiền hỗ trợ để tự lo chỗ ở.
UBND cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ…
Luật Đất đai có nhiều chính sách quản lý mới
Đổi mới giá đất – khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai theo cơ chế thị trường
Một trong những đổi mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là về nội dung tài chính, giá đất. Thực tế đây là một trong những nội dung quan trọng bởi sự ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và quyết định đến việc khai thác những lợi ích kinh tế từ đất đai theo cơ chế thị trường. Do đó, Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung thay thế nhiều quy định về giá đất còn hạn chế, bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 với mục tiêu hướng đến khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai cho phát triển bền vững.
Để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 01/01 của năm tiếp theo; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
Bên cạnh đó, Luật quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết; Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.
Đồng thời, bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.
Đặc biệt phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Luật cũng quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; quy định trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong Bảng giá đất…
Để hướng dẫn cụ thể một số quy định về nội dung này trong Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.
Theo đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
Theo Nghị định, từ ngày 1/8/2024, nhiều quy định về giá đất sẽ có hiệu lực, trong đó có các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Cụ thể, thay vì quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo từng phương pháp định giá đất, Điều 8 Nghị định 71/2014/NĐ-CP quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với từng loại đất như với đất phi nông nghiệp: Vị trí, địa điểm thửa đất, khu đất; điều kiện giao thông về độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường; điều kiện cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể thửa đất và khu đất; thời hạn sử dụng đất; hiện trạng môi trường, an ninh…
Với đất nông nghiệp: Năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất; thời hạn sử dụng đất trừ trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không có căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; yếu tố khác….
Ứng dụng chuyển đổi số để cải cách thủ tục hành chính
Thể chế hóa quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết số 18 về “đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai” và nâng cao tính hiệu lực, hiệu quả của pháp luật về đất đai, tạo nền tảng cho việc tiến tới thực hiện dịch vụ công đất đai trực tuyến, đảm bảo tính chính xác, đồng nhất thông tin giữa các cơ quan, đơn vị, Luật Đất đai đã dành 1 chương quy định về thủ tục hành chính đất đai (Chương XIV) gồm có 7 điều (sửa đổi, bổ sung thêm 4 Điều so với Luật Đất đai năm 2013). Trong đó Luật Đất đai đã quy định rõ về công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; giao Chính phủ quy định cụ thể các thủ tục hành chính về đất đai.
Luật cũng cũng quy định các thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện bằng hình thức trực tiếp, qua hệ thống bưu chính hoặc trên môi trường điện tử và có giá trị pháp lý như nhau; Cơ quan giải quyết TTHC về đất đai chịu trách nhiệm thực hiện đúng thẩm quyền và thời gian theo quy định của pháp luật. Việc quy định trong Luật đã làm rõ về hình thức nộp hồ sơ để đảm bảo sự linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế và ứng dụng công nghệ bao gồm hình thức nộp trực tiếp, qua hệ thống bưu chính hoặc trên môi trường điện tử nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.
Cùng với đó, thực hiện giải quyết TTHC trên môi trường điện tử đem lại nhiều hiệu quả thiết thực cho người dân, doanh nghiệp; sẽ giúp cho doanh nghiệp, người dân thuận lợi trong việc tra cứu thông tin, dịch vụ công các ngành, lĩnh vực, các địa phương; theo dõi toàn bộ quá trình giải quyết TTHC; thực hiện TTHC mọi lúc, mọi nơi; thanh toán trực tuyến phí, lệ phí thực hiện TTHC; dịch vụ công; Rút gọn quy trình và thời gian giải quyết TTHC; Nâng cao tính minh bạch trong giải quyết TTHC; Mở rộng các kênh giao tiếp công dân; Tăng cường các hoạt động hỗ trợ công dân…
Các quy định nói trên sẽ là cơ sở quan trọng để thực hiện việc minh bạch, đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo tiền đề để hiện đại hóa việc cung cấp dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai cho người dân và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội chung của cả nước.
Ngoài ra, tại Điều 203 và Điều 204 đã bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Cảng vụ hàng không, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế mà chuyển về Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc cảng hàng không, sân bay dân dụng, khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm bảo đảm quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức, cá nhân, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm khâu trung gian trong quản lý, sử dụng đất.
Sẵn sàng triển khai Luật
Báo cáo về công tác chuẩn bị triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 tại Hội nghị quán triệt, triển khai thi hành các luật, nghị quyết được thông qua tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV do Chính phủ tổ chức ngày 30/7, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, đối với các văn bản thuộc trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo, Chính phủ đã ban hành các Nghị định gồm: Nghị định số 42/2024/NĐ-CP quy định về hoạt động lấn biển; Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất; Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai. Đối với Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký để phát hành văn bản.
Đối với các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ đã ban hành các Thông tư gồm: Thông tư số 08/2024/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Thông tư số 09/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đất; Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định về nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và yêu cầu kỹ thuật đối với phần mềm ứng dụng của hệ thống thông tin Quốc gia về đất đai đất và Thông tư số 11/2024/TT-BTNMT quy định về kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai; kỹ thuật bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất.
Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ký ban hành Thông tư 12/2024/TT-BTNMT ngày 29/7/2024 quy định chi tiết về đào tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức cho cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất; khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất. Như vậy, các văn bản thuộc trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường về xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cơ bản đã hoàn thành xong.
Đối với các văn bản thuộc trách nhiệm chủ trì của Bộ Tài chính (gồm: Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định quy định về Quỹ phát triển đất), Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa), Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội (Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người có đất thu hồi), Bộ Nội vụ (Thông tư quy định về việc lập, quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính), qua tổng hợp, các Bộ đang khẩn trương hoàn thiện để trình ban hành bảo đảm có hiệu lực đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai
Đối với văn bản thuộc thẩm quyền ban hành của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân: trên cơ sở tổng hợp số liệu của 42/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về triển khai kế hoạch thi hành Luật Đất đai trong cả nước; đến nay, các địa phương đang khẩn trương đẩy nhanh tiến độ xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo thẩm quyền được giao để bảo đảm kịp thời, đồng bộ, thống nhất trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Tổng số văn bản, nội dung quy định chi tiết theo thẩm quyền dự kiến xây dựng là 544 văn bản, trong đó có 63 văn bản hoặc nội dung quy định chi tiết thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, 481 văn bản hoặc nội dung quy định chi tiết thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Như vậy có thể nói các văn bản thuộc thẩm quyền ban hành của bộ, ngành, địa phương, phần lớn đã được các bộ, ngành, địa phương quy định chi tiết khi triển khai các bước đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống, đảm bảo tiến độ, chất lượng và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.
Theo Monre