Ngày đăng:
31 | 05 | 2009
Nhiều quy định nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác nhau (Luật Công chứng, quy định về đăng ký bất động sản...) có nhiều điểm "vênh" so với các quy định của Luật Đất đai hiện hành. Đây là nhận định của nhiều chuyên gia pháp lý. Điều quan trọng bây giờ là phải nhận thấy những điểm "vênh" đó để sửa chữa đưa vào Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2010.
Cần thống nhất dùng cụm từ "công chứng"
Luật sư Tuấn Anh- Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nêu ý kiến: hai cụm từ công chứng trong Bộ luật Dân sự và công chứng nhà nước trong Luật Đất đai, Luật Công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đã nảy sinh cách hiểu khác nhau: công chứng Nhà nước có giá trị pháp lý cao hơn công chứng tư. Nhưng thực chất, không có sự khác nhau giữa hai cụm từ này và Phòng công chứng hay Văn phòng công chứng chỉ là hình thức hành nghề công chứng khác nhau nhưng giá trị văn bản công chứng là như nhau. Vì thế, luật sư Tuấn Anh kiến nghị: cần thống nhất sử dụng cụm từ "công chứng" trong Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia bất động sản, so với Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn (Nghị định 79/2007 của Chính phủ, các qui định về công chứng, chứng thực trong các hợp đồng về quyền sử dụng đất (từ Điều 122 đến 131 Luật Đất đai 2003) không còn phù hợp. Về vấn đề này, mới đây, trong cuộc họp nhằm rà soát các qui định về đăng ký bất động sản, công chứng, chứng thực liên quan đến các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai... Vụ Hành chính Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng cho phép hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tách bạch thủ tục về giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất
Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thúy Hiền, khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003 qui định: căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ thể đối với quyền sử dụng đất là sau khi đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án liên quan đến quyền sử dụng đất, thì chủ thể có cần đăng ký mới được xác định quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất đó không? Do vậy, nên sửa đổi theo hướng công nhận thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất trong các trường hợp này là thời điểm có hiệu lực của quyết định giao đất, cho thuê đất, của bản án, quyết định của tòa án hay các hợp đồng giao dịch đã có công chứng. Còn việc đăng ký chỉ là thủ tục để công khai quyền của chủ thể đó đối với quyền sử dụng đất.
Luật gia Hoàng Giang - Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, pháp luật hiện hành chưa xác định đúng bản chất của hành vi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên đã đồng nhất thẩm quyền cấp giấy chứng nhận với thẩm quyền quản lý nhà nước như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh và cấp huyện, cũng như đồng nhất quan hệ mang tính chất dịch vụ công với quan hệ hành chính. Bên cạnh đó, các qui định pháp luật cũng thể hiện sự không nhất quán khi điều chỉnh hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người dân (như UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nhưng nếu quyền sử dụng đất đó được chuyển nhượng cho người khác thì lại do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đơn vị dịch vụ công) thực hiện cấp. "Do đó, cần tách bạch thủ tục hành chính của UBND cấp tỉnh và cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với các hoạt động đăng ký bất động sản. Các quyết định này cũng như bản án, quyết định của Tòa án và giao dịch là căn cứ xác lập quyền của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó" - luật gia Hoàng Giang nêu ý kiến.
Theo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, một số nội dung liên quan đến giấy chứng nhận và cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập trong thực tiễn khi thực hiện chủ trương "một cửa, một giấy" theo Nghị quyết số 07 năm 2007 của Quốc hội. Do đó, sửa đổi Điều 48, Điều 52 Luật Đất đai 2003 là giải pháp có tính khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay.
Nguồn: Monre