Dư nợ BĐS trong tình trạng nguy hiểm, các ngân hàng dè dặt  khi mở hầu bao cho vay, việc huy động vốn từ chứng khoán cũng trong tình trạng bế tắc... Tất cả điều đó khiến cho khả năng hồi phục của thị trường này đang trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Nợ xấu BĐS đang tăng lên một cách đáng lo ngại

Theo nhận định của TS. Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế, vừa qua thị trường BĐS đang có dấu hiệu ấm lên, điều này do tác động của việc giá nguyên vật liệu giảm xuống và chính sách tín dụng tiền tệ đã được nới rộng, đặc biệt là gói kích cầu của Chính phủ đã có tác động tích cực kết quả kinh tế trong nước đạt được khả quan trong quý 1, liên tục được củng cố ở các tháng 4, 5/2009, niềm tin của nhà đầu tư đã phần nào đã được có hồi phục ở mức độ hạn chế.

Tuy nhiên, TS. Doanh cho rằng, với tình hình kinh tế sắp tới thì thị trường BĐS vẫn trong tình trạng bất định. Lo ngại của ông Doanh hoàn toàn có cơ sở vì theo số liệu báo cáo của các tổ chức tín dụng nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS ở mức xấp xỉ 5%, theo các chuyên gia thì tỷ lệ này đã là chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng.

Cho dù ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Dự báo - Thống kê tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS vẫn trong tầm kiểm soát an toàn của hệ thống ngân hàng nhưng ông Doanh vẫn cảnh báo: Cần phải giữ thái độ hết sức dè dặt.  

Chính vì điều này mà nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) dù tuyên bố tái khởi động khoản vay BĐS, nhưng thực tế hết sức thận trọng. Họ luôn đặt yếu tố quản trị rủi ro lên hàng đầu sau đó mới là yếu tố tăng trưởng. Sẽ có rất ít các NHTM "bạo chi" cho nhà đầu tư như hồi năm 2007 vì bây giờ mục tiêu chính của họ là lo thu hồi những khoản vay cũ thay vì giải ngân cho lĩnh vực này.

Sự thúc ép của các ngân hàng cũng khiến cho nhà đầu tư "rối bời" vì trong quý I, II/2009 họ đã phải đôn đáo chạy vạy tiền để trả nợ ngân hàng trong khi đó giá nhà đất giảm, giao dịch cầm chừng đã khiến cho họ không thể nào thu hồi vốn để trả nợ.

"Đã có nhiều chủ đầu tư không thể thanh toán nợ đành quệt nước mắt nhìn tài sản của mình bị ngân hàng phát mãi. Hiệu ứng từ những trường hợp cụ thể đó đã khiến cho nhiều nhà đầu tư "cóng" và buộc họ phải tiếp tục giảm giá bán nhà đất để có tiền trả nợ, việc này khiến cho giá càng ngày càng giảm sâu", ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành phân tích.

Theo các chuyên gia trong ngành bất động sản (BĐS), việc nhà đầu tư BĐS đẩy mạnh bán ra nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính đã khiến cho giá nhà đất dự án tại các thành phố lớn giảm mạnh, thậm chí giảm đến 40% - 60%.

Cứu cánh duy nhất để khôi phục thị trường lúc này là nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS, tuy nhiên các chuyên gia kinh tế lại phân tích rằng: Số vốn FDI đầu tư vào BĐS có tăng nhưng lại là tăng lên một cách... đáng lo ngại. Chỉ tính 5 tháng đầu năm 2009 nguồn vốn FDI đăng ký mới cho kinh doanh BĐS lên tới 1,45 tỷ USD  và tăng thêm, trong đó vốn đăng ký mới là chủ yếu với 19 dự án.

"Với những loại dự án này cần phải thận trọng vì mục của các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào những dự án chiếm quá nhiều đất, nhiều vị trí đẹp, trước mắt có thể thu hút được đầu tư nhưng về lâu dài sẽ có nguy cơ khác. Đà Nẵng là ví dụ, nay đã mất hết cả các bãi biển đẹp, muốn đi tắm lại phải đi qua các khu Resort, sinh thái của nước ngoài. Điều này đang là vấn đề lo ngại", ông Lê Đăng Doanh phân tích thêm.

Ngoài ra, cả khi gói kích cầu của Mỹ được triển khai thì khả năng tác động tới thị trường VN cũng không nhiều. Và các nhà đầu tư trong nước khó có thể tính tới giải pháp vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên kết kinh doanh.

Trong hoàn cảnh này các nhà đầu tư trong nước đang có cơ hội tốt hơn để làm ấm lên thị trường BĐS thông qua việc đầu tư vào các dự án nhà chung cư giá trung bình, hoặc thấp.

Tuy nhiên, theo ông Lê Đăng Doanh, liệu pháp này thì họ cũng chỉ có thể tăng đầu tư một cách dè dặt chứ không thể ào ào vì năng lực tài chính của họ hạn chế do không được hỗ trợ lãi suất một cách trực tiếp để đầu tư vào các dự án.

"Với khả năng như vậy, DN trong nước cũng phải "liệu cơm gắp mắm" để chọn hướng đầu tư thích hợp. Các văn phòng cao ốc ở TP.HCM vừa rồi đang "ế" chính là biểu hiện của việc đầu tư sai, điều đó dẫn đến thị trường vẫn nguội lạnh", TS Doanh dẫn chứng.

Muốn vực thị trường BĐS, chủ đầu tư phải "nhượng bộ"

Đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực này cho thấy, nguyên nhân của tình trạng thị trường ngưng trệ trong 6 tháng đầu năm 2009 là do thị trường thiếu vốn để phát triển và do BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro hơn các mảng đầu tư khác.

Lạc quan hơn đối với tình trạng "ảm đạm của thị trường này TS. Đặng Hùng Võ cho rằng thị trường BĐS "đóng băng" có thể là tin xấu đối với các nhà đầu cơ nhưng những người có thu nhập trung bình sẽ có cơ hội sở hữu được một ngôi nhà giá vừa phải.

"Đây chính là sự thanh lọc cần thiết để loại bỏ yếu tố đầu cơ, đồng thời là điều kiện tốt đối với những nhà đầu tư thực sự có đủ năng lực tồn tại và có những tính toán cho sự phát triển dài hạn. Và cơ hội sẽ đến cho cả những nhà đầu tư tốt và khách hàng thực sự cho nhu cầu", ông Võ cho hay.

Vì vậy, để thị trường có bước khởi sắc hơn vào cuối năm và hồi phục thực sự vào 2010 thì cần phải giải quyết vấn đề thiếu vốn.

 "Để kích thích mảng thị trường này cần phải dựa rất lớn vào chính sách kích cầu của chính phủ. Tuy nhiên, do nguồn vốn không trực tiếp đổ vào BĐS nên các DN phải biết cách đi "đường vòng" để tiếp cận nguồn vốn thông qua việc hút vốn ở thị trường chứng khoán đang có dấu hiệu khởi sắc", TS. Lê Đăng Doanh gợi ý.

Ở góc độ DN, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Vinaland cũng cho rằng, thị trường BĐS về trung và dài hạn vẫn còn rất nhiều tiềm năng bởi khả năng đầu tư vào khu vực hấp dẫn là nhà ở, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp vẫn tìm kiếm được lợi nhuận.

"Trước kia, các dự án đầu tư một cách tràn lan và không hề băn khoăn, vì quá "nóng", hàng trăm dự án Resort, khách sạn, văn phòng cho thuê cao cấp... được triển khai nhưng đến giờ không mang lại được lợi nhuận. Đây chính là lúc các nhà đầu tư phải nhìn lại để nắm bắt xu thế của người tiêu dùng", ông Hoàng nói.

Ngoài ra, giải pháp giảm giá các sản phẩm BĐS cũng được các DN BĐS lưu ý áp dụng trong những tháng cuối năm 2009.

Theo ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CB Richard Ellis (CBRE), biện pháp mà DN này đang áp dụng để kích thích thị trường này là tiến hành giảm giá các sản phẩm BĐS. Công ty này cũng đã đưa ra mức giảm giá chung từ 2-10%,

"Với giải pháp đó, không lâu nữa thị trường sẽ được chứng kiến sự nhượng bộ từ một trong hai phía: Bên bán với những nỗ lực mới như giảm giá, cam kết chất lượng tốt... để tìm kiếm khách hàng và bên mua vẫn đang chờ đợi một mức giá thấp hơn để mở ví", ông Marc Townsend cho hay.