Nguyên tắc xác định giá đất
Nguyên tắc định giá đất là nội dung cốt lõi, chi phối toàn bộ quá trình xác định giá đất. Điều này đã được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, theo đó việc xác định giá đất phải dựa trên 4 nguyên tắc sau: “a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Tuy nhiên, các nguyên tắc trên khi áp dụng đã gặp nhiều khó khăn, như: sự mơ hồ, không rõ ràng trong việc xác định tính “phù hợp” với giá đất phổ biến trên thị trường, đặc biệt, trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất giao dịch thực tế trên thị trường chưa hoàn thiện, chưa có cơ chế kiểm soát hữu hiệu tình trạng giao dịch “2 giá”…; hay khi áp dụng nguyên tắc “theo thời hạn sử dụng đất” thì việc xác định giá đất sẽ được thực hiện như thế nào, có được hiểu thời gian sử dụng càng dài thì giá đất sẽ cao hơn hay không... Những vướng mắc trên cũng phần nào cho thấy, mặc dù các cơ quan quản lý nhà nước về định giá đất đã rất cố gắng song giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn(2). Sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Thực tế đó đòi hỏi cần có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá giao dịch trên thị trường. Do đó, tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung các nguyên tắc chi phối các chủ thể tham gia trong quá trình định giá đất phải tuân theo như sau: (i) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; (ii) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; (iii) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; (iv) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; (v) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Việc sửa đổi trên đã phản ánh đúng bản chất của nguyên tắc định giá đất và có sự phân định rõ ràng giữa nguyên tắc và căn cứ định giá đất, những nguyên tắc về thị trường, công khai, minh bạch, trung thực, khách quan và độc lập đã được quy định cụ thể . Đây là định hướng quan trọng cho công tác định giá đất để hướng tới những thay đổi mạnh mẽ về gía đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể, góp phần cụ thể hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước tại Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra. Tuy nhiên, nội hàm của nguyên tắc thị trường được xác định và được thể hiện trong các quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo từng phương pháp như thế nào? Điều này cũng là một trong những nội dung cần được làm rõ khi ban hành văn bản hướng dẫn thi hành về giá đất quá trình định giá đất để đảm bảo sự thống nhất áp dụng giữa các địa phương sau này.
Căn cứ định giá đất
So với Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về căn cứ định giá đất trên cơ sở chuyển một số quy định trước đây là nguyên tắc định giá đất để đảm bảo tính phù hợp khi áp dụng. Theo đó, khi xác định giá đất phải dựa trên các căn cứ sau: “a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất”. Tuy nhiên, trong số các căn cứ trên vẫn cần bàn luận một số vấn đề:
Một là, căn cứ “thời hạn sử dụng đất”. Trước đây “thời hạn sử dụng đất” là một trong những nguyên tắc định giá đất tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013; còn trong Luật Đất đai năm 2024 được xác định là một trong những căn cứ để định giá đất, nhưng căn cứ trên sẽ không áp dụng “Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền”. Điều này phù hợp với thực tiễn xác định giá đất trong thời gian qua khi cũng không chịu sự chi phối của yếu tố thời hạn sử dụng đất; đặc biệt, đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng khi chỉ căn cứ vào loại đất và vị trí đất. Tuy nhiên, để việc áp dụng căn cứ trên được thống nhất, sắp tới trong Nghị định của Chính phủ về giá đất cũng cần quy định chi tiết đối với căn cứ “thời hạn sử dụng đất” có ảnh hưởng thế nào đối với kết quả định giá; đối với một số loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài như đất ở thì căn cứ này này sẽ tác động ra sao. Với những thửa đất có thời hạn 5 năm, 10 năm, 20 năm, 30 năm hay 50 năm, 70 năm sẽ được định giá như thế nào.
Hai là, căn cứ “thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất”. Để đạt được mục tiêu trong việc rút ngắn khoảng cách giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước ban hành, khi xác định giá đất, cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ trên các “thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất” (điểm c khoản 2 Điều 158). Cụ thể, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm: “a) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; c) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trên thị trường hoặc trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; d) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất”. Tuy nhiên, khi căn cứ vào giá đất được ghi trong hợp đồng sẽ không thực sự hiệu quả nếu giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch. Thực tế này đã gây ra không ít khó khăn cho các cơ quan, tổ chức khi thu thập thông tin phục vụ định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai; đồng thời cũng thất thu cho ngân sách nhà nước khi thực hiện thu thuế từ các giao dịch trên. Để khắc phục điều này này, tại điểm d khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi quy định theo hướng bảng giá đất do Nhà nước xây dụng là căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất mà không dựa trên giá đất được ghi trên hợp đồng. Với quy định trên, hy vọng trong thời gian tới người sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất sẽ ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng, tạo sự minh bạch về giá trong các giao dịch về đất đai ở nước ta; đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định được giá đất Nhà nước tiệm cận được với giá thị trường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra, nếu người sử dụng đất tiếp tục không ghi nhận giá trị thật trong các giao dịch thì cơ chế để xử lý, kiểm soát trong trường hợp này như thế nào trong khi việc xác định nghĩa vụ thuế đã được căn cứ vào bảng giá đất của Nhà nước và khi giá đất được ghi trong hợp đồng không phản ánh giá trị thật khi giao dịch thì công tác xác định giá đất sẽ khó đạt được hiệu quả cao.
Ba là, căn cứ “yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất”. Căn cứ này có tính chất “dự phòng”, bao quát được căn cứ cứ phát sinh mà có ảnh hưởng đến việc định giá. Tuy nhiên, “yếu tố khác” này sẽ được hiểu là yếu tố xuất hiện khi hoàn cảnh khách quan thay đổi như chính sách, pháp luật thay đổi… hay là các yếu tố tự nhiên, kinh tế, chiến lược phát triển của các vùng, phong tục tập quán của địa phương… Theo quan điểm của tác giả, nếu căn cứ này không được làm rõ sẽ rất dễ gây ra vướng mắc, khó khăn trong thực tế triển khai.
Ngoài ra, đối với căn cứ “quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá” theo quan điểm của tác giả cũng cần được quy định, hướng dẫn cụ thể để cho thấy một khung pháp lý đầy đủ, rõ ràng khi thực hiện định giá đất của cơ quan có thẩm quyền.
Bảng giá đất và giá đất cụ thể
Để đảm bảo giá đất Nhà nước không xa rời thực tế và cụ thể hoá quan điểm của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Bỏ khung giá đất”, Luật Đất đai năm 2024 đã có sự thay đổi lớn về vấn đề này. Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ "khung giá đất" của Chính phủ và quy định giá đất do Nhà nước ban hành bao gồm "bảng giá đất" (Điều 159), “giá đất cụ thể” (Điều 160). Việc xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể trong Luật Đất đai năm 2024 cũng có một số sửa đổi, bổ sung nổi bật sau:
Một là, về thời hạn áp dụng bảng giá đất (khoản 3 Điều 159): Theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất được xây dựng hàng năm và "bảng giá đất lần đầu" được công bố, áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Từ ngày 01/01/2026 bảng giá đất sẽ được công bố và áp dụng hằng năm; với quy định bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn tại các địa phương đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất sẽ tạo nên những thay đổi đáng kể về bảng giá đất được xây dựng phù hợp thị trường, phản ánh đúng giá trị thật của thửa đất. Đây là một trong những điểm mới nổi bật về giá đất so với Luật Đất đai năm 2013 khi xác định thời hạn áp dụng bảng giá đất là 5 năm. Điều này hoàn toàn phù hợp, tạo điều điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án... Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, trách nhiệm... đối với địa phương. Do đó, trong thời gian tới cần tuyển chọn đội ngũ nhân sự được đào tạo bài bản về trình độ, nghiệp vụ; có kế hoặch đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực đã có và nguồn nhân lực mới ở địa phương về định giá đất (3). Có như vậy thì vấn đề triển khai việc bảng giá đất hàng năm đạt được mục tiêu đề ra.
Hai là, về quá trình xây dựng bảng giá đất: Để đảm bảo tính độc lập giữa “tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất”, tại Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể: Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định; cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Lưu ý, với quy định “được thuê” thì việc có thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất của cơ quan có thẩm quyền có thể được thực hiện hoặc không thực hiện.
Bên cạnh đó, tính độc lập còn được đảm bảo bởi quy định về trách nhiệm của Hội đồng thẩm định khi “làm việc độc lập, khách quan, theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; Chủ tịch và các thành viên chịu trách nhiệm cá nhân về ý kiến của mình. Các cuộc họp Hội đồng phải có biên bản ghi chép đầy đủ các ý kiến thảo luận, kết quả biểu quyết, được lưu trữ cùng với các tài liệu phục vụ cuộc họp và ý kiến bằng văn bản của thành viên Hội đồng”. Hơn nữa, Hội đồng được mời đại diện Uỷ ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để thực hiện quyền giám sát, phản biện trong quá trình quyết định giá đất (khoản 6 Điều 161 Luật đất đai năm 2024.
Ba là, về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể: Nếu như tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 chỉ phân quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc quyết định giá đất cụ thể; thì tại khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024 đã có sự phân quyền và cá thể hóa trách nhiệm của cá nhân Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp huyện trong việc quyết định giá đất. Điều này là sự cụ thể hóa nội dung của Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ về ủy quyền quyết định giá đất cụ thể và có ý nghĩa quan trọng trong việc thúc đẩy tiến độ định giá đất, tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước hiện đang phải “chờ” thủ tục định giá. Đồng thời, quy định này còn giúp minh định rõ được trách nhiệm của cá nhân nếu có sai phạm xảy ra, khắc phục tình trạng núp bóng “trách nhiệm tập thể” để trốn tránh trách nhiệm trong công tác quản lý đất đai (4).
Giá đất là nội dung quan trọng, mang tính quyết định đối với việc khai thác nguồn lực đất đai. Do đó, để đảm bảo việc áp dụng hiệu quả trên thực tế, tránh phát sinh những vướng mắc, giúp nguồn lực đất đai thực sự được khơi thông cho quá trình phát triển của đất nước trong giai đoạn mới Nghị định của Chính phủ được ban hành cần làm rõ các nội dung về giá đất chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2024 trong thời gian tới.
Ths. NCS. Phùng Thị Phương Thảo
Khoa Luật, Học viện Ngân hàng
(Theo tapchimoitruong.vn)
Tài liệu tham khảo
1. Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
2. Báo cáo số 85/BC-BTNMT ngày 3/8/2022 của Bộ TN&MT về đánh giá thi hành Luật Đất đai năm 2013.
3. Nguyễn Thị Nga (2024), Một số điểm mới về Luật Đất đai năm 2024 và những đề xuất nhằm tổ chức có hiệu quả trong thời gian tới, Hội nghị phổ biến, quán triệt Luật Đất đai năm 2024 của ngành Tư pháp, Bộ Tư pháp, tr. 191.
4. Đinh Tấn Phong (2024), Luật Đất đai năm 2024: Vài suy nghĩ đối với quy định về giá đất, https://vietstock.vn/2024/02/luat-dat-dai-nam-2024-vai-suy-nghi-doi-voi-quy-dinh-ve-gia-dat-4220-1154277.htm, truy cập ngày 15/4/2024.
5. Luật Đất đai năm 2013.
6. Luật Đất đai năm 2024.